우리 아파트도 준공한 지 20년이 넘어가면서 리모델링 이야기가 나오더라고요. 이사를 세 번이나 하면서 재건축이랑 아파트리모델링 단지를 직접 경험해봤는데, 생각보다 복잡한 절차와 비용 문제 때문에 많은 분들이 궁금해하시더라고요. 2026년 현재 기준으로 아파트리모델링이 어떻게 진행되는지, 실제 비용은 얼마나 드는지 정리해봤습니다.
아파트리모델링이란
아파트리모델링은 노후 아파트의 기둥, 벽, 바닥, 지붕 등 주요 구조부는 그대로 두고 내부와 외부를 개선하는 공사입니다. 재건축처럼 완전히 철거하는 게 아니라 기존 건물을 활용하기 때문에 비용과 시간을 줄일 수 있죠. 특히 수직증축이나 세대수 증가를 통해 자산 가치를 높일 수 있어서 요즘 많은 단지에서 추진하고 있습니다.
리모델링은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 내부만 고치는 일반 리모델링이고, 두 번째는 세대수를 늘리거나 수직증축하는 대수선 리모델링입니다. 대부분 아파트에서 추진하는 건 대수선 리모델링인데, 이게 절차도 까다롭고 비용도 만만치 않습니다.
2026년 현재 국토교통부 기준으로는 준공 후 15년이 지난 공동주택부터 리모델링 추진이 가능합니다. 다만 세대수 증가나 수직증축은 지역별 조례와 건축법 규정을 따라야 해서 단지마다 조건이 다릅니다.
아파트리모델링 추진 절차
리모델링 추진은 생각보다 단계가 많습니다. 이사 준비하면서 옆 단지 리모델링 과정을 지켜봤는데, 최소 3~5년은 걸리더라고요. 조합 설립부터 입주까지 전체 흐름을 단계별로 정리했습니다.
| 단계 | 주요 내용 | 소요 기간 | 동의율 기준 |
|---|---|---|---|
| 추진위원회 구성 | 주민 동의 받아 추진위 설립 | 3~6개월 | 구분소유자 10% 이상 |
| 안전진단 및 설계 | 구조 안전성 검토, 기본설계 | 6~12개월 | - |
| 조합 설립 | 정식 조합 인가 신청 | 6~12개월 | 구분소유자 75% 이상 |
| 시공사 선정 | 입찰 및 시공사 계약 | 3~6개월 | 조합원 과반 이상 |
| 인허가 및 착공 | 건축허가, 금융 대출 | 6~12개월 | - |
| 공사 진행 | 실제 리모델링 공사 | 18~24개월 | - |
| 준공 및 입주 | 사용승인 후 입주 | 3~6개월 | - |
가장 중요한 건 동의율입니다. 조합 설립 때 구분소유자 75% 이상 동의를 받아야 하는데, 이게 생각보다 쉽지 않습니다. 비용 문제나 공사 기간 중 임시 거주 문제 때문에 반대하시는 분들이 꼭 계시거든요. 우리 단지도 동의율 모으는 데만 1년 넘게 걸렸습니다.
안전진단은 필수입니다. 구조 안전성이 확보되지 않으면 아예 리모델링 자체가 불가능할 수 있어요. 특히 수직증축을 계획한다면 더 까다로운 기준을 통과해야 합니다.
아파트리모델링 비용
비용은 단지 규모와 공사 범위에 따라 천차만별입니다. 제가 알아본 바로는 2026년 기준 평균적으로 전용 84㎡ 기준 1억 원에서 2억 원 정도 든다고 보시면 됩니다. 여기에 세대수 증가나 수직증축을 하면 비용이 더 올라갑니다.
비용 구성은 크게 공사비, 설계비, 감리비, 금융비용으로 나뉩니다. 공사비가 전체의 70~80%를 차지하고, 나머지는 각종 용역비와 이자 비용입니다. 공사 기간 동안 임시 거주비용도 따로 준비해야 하는데, 이사짐센터비용이나 이사짐보관업체 이용료까지 고려하면 추가로 500만 원에서 1,000만 원 정도 더 들어갑니다.
반포장이사비용을 아끼려고 셀프로 해봤는데, 공사 기간이 2년 가까이 되니까 결국 이사짐보관가격이 만만치 않더라고요. 셀프스토리지보관이사를 알아봤는데 월 20~30만 원 선이었습니다. 5톤포장이사비용은 평균 80~120만 원 정도였고, 이사사다리차비용은 별도로 10~20만 원 추가였습니다.
자금 조달은 주로 조합 대출로 진행합니다. 은행에서 공사비의 70~80%까지 대출해주는데, 금리는 연 4~5% 수준입니다. 나머지는 조합원 분담금으로 충당하고요. 분담금 납부 시기와 방법은 조합 총회에서 결정됩니다.
리모델링 후 인테리어와 마무리
리모델링이 끝나도 내부 인테리어는 별도입니다. 기본 마감재만 제공되기 때문에 사무실인테리어처럼 본인 취향대로 추가 공사를 해야 합니다. 요즘은 인테리어사이트나 오늘의집3D인테리어 같은 플랫폼으로 미리 시뮬레이션 해보는 분들이 많더라고요.
리바트인테리어나 리바트붙박이장 같은 브랜드 제품을 선택하시는 분들도 많습니다. 평당 200~300만 원 정도 예산을 잡으시면 됩니다. 저는 이사 경험이 많아서 이번엔 최대한 심플하게 갔는데, 그래도 84㎡ 기준 2,000만 원 정도 들었습니다.
입주 시기는 4월이사손없는날을 노리는 분들이 많은데, 리모델링은 준공 일정이 정해져 있어서 선택권이 별로 없습니다. 대신 입주 전에 미리 이사 일정을 계획하고 이사짐센터를 예약해두면 성수기 추가 비용을 피할 수 있습니다.
FAQ
Q. 아파트리모델링과 재건축 차이는 뭔가요?
리모델링은 기존 건물 골조를 유지하면서 내외부를 개선하는 것이고, 재건축은 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 것입니다. 리모델링이 비용과 시간은 적게 들지만 용적률 증가 폭은 재건축보다 작습니다.
Q. 리모델링 기간 중 어디서 살아야 하나요?
대부분 임시 거주지를 별도로 구해야 합니다. 전세나 월세로 이사하거나, 일부 조합에서는 임시 거주 단지를 제공하기도 합니다. 이사짐보관업체를 이용해 짐을 맡기고 작은 집으로 이사하는 방법도 있습니다.
Q. 리모델링 반대하면 어떻게 되나요?
조합원 75% 이상 동의로 조합이 설립되면 나머지 25%도 조합원 자격을 얻습니다. 다만 매도청구권 행사로 시장가에 주택을 매각할 수 있는 선택권이 주어집니다. 강제로 참여할 의무는 없습니다.
Q. 리모델링 후 재산세가 오르나요?
공시가격이 상승하면 재산세도 함께 오릅니다. 리모델링으로 면적이 늘거나 시설이 개선되면 보통 20~30% 정도 공시가격이 상승하는 경우가 많습니다. 세금 증가분까지 미리 계산해두는 게 좋습니다.