집 알아보면서 제일 먼저 하는 게 실거래가 확인이습니다. 근데 사이트마다 금액이 다르게 나와서 진짜 헷갈리더라고요. 같은 아파트 같은 평수인데 어떤 곳은 5억, 어떤 곳은 5억 2천 이런 식으로요.
그래서 이번에 국토부부터 민간 사이트까지 다 뒤져보면서 정리해봤습니다. 제가 직접 우리 집 매매가랑 대조해보니까 확실히 차이가 있더라고요.
국토부 실거래가 vs 민간 사이트, 뭐가 다를까
일단 기본 원칙부터 말씀드리면, 모든 실거래가 데이터는 국토교통부에서 나와요. 중개사무소에서 거래 신고하면 그게 국토부 시스템에 쌓이는 거습니다.
근데 이게 실시간은 아니에요. 보통 거래 완료 후 1-2개월 지나야 공개되더라고요. 제가 작년에 전세 계약했을 때도 실거래가에 뜬 건 한참 뒤였습니다.
민간 사이트들은 이 국토부 데이터를 가져와서 보기 좋게 정리해주는 건데, 문제는 업데이트 주기가 제각각이라는 거예요. 어떤 곳은 일주일에 한 번, 어떤 곳은 실시간으로 가져오습니다.
직접 비교해본 사이트 5곳
제가 우리 동네 아파트 기준으로 확인해본 곳들이에요:
- 국토부 실거래가 공개시스템 (공식 출처)
- 네이버 부동산 (제일 많이 쓰는 곳)
- 호갱노노 (시세 분석 강함)
- 직방 (앱 UI가 편함)
- 부동산114 (예전부터 있던 곳)
같은 날 같은 아파트 검색했는데, 최신 거래 건수가 다 달랐습니다. 국토부는 15건 나왔는데 네이버는 12건만 나오고. 이게 업데이트 시차 때문이더라고요.
실거래가 정확하게 보는 법 (제가 쓰는 방식)
솔직히 한 곳만 보면 안 돼요. 저는 보통 이렇게 확인해요.
먼저 국토부 사이트에서 기본 확인하고, 네이버나 호갱노노에서 그래프로 추이 보고, 마지막으로 직방 앱에서 주변 시세 비교하는 식이에요. 귀찮긴 한데 이게 제일 정확합니다.
국토부 실거래가 공개시스템
여기가 원본 데이터니까 제일 믿을 만해요. 근데 UI가 진짜 불편해요. 90년대 홈페이지 같은 느낌? 지도도 안 보이고 그냥 표로만 쭉 나와요.
장점은 모든 거래가 다 나온다는 거예요. 토지실거래가조회나 건물실거래가조회도 여기서 가능하습니다. 민간 사이트들은 아파트 위주라서 단독주택이나 토지는 잘 안 나와요.
제가 부모님 땅 거래 확인할 때도 여기서 봤습니다. 다른 곳엔 아예 검색도 안 되더라고요.
네이버 부동산
UI는 확실히 이게 제일 편해요. 지도에서 클릭하면 바로 실거래가 나오고, 그래프로 시세 변화도 보여주습니다.
근데 업데이트가 국토부보다 3-5일 느려요. 최신 거래 보려면 국토부 직접 가는 게 나아요. 대신 3개월, 6개월 평균 시세 같은 건 네이버가 보기 편합니다.
그리고 네이버는 아파트 매매 준비할 때 주변 시세 한눈에 보기 좋아요. 같은 단지 내에서 층별, 향별 가격 차이도 바로 비교되습니다.
호갱노노
여기는 시세 분석이 강해요. 실거래가 데이터를 기반으로 고점인지 저점인지 알려주습니다.
제가 전세 알아볼 때 여기서 많이 봤습니다. 이 가격이 적정한지 판단하는 데 도움 됐습니다. 중개사가 부르는 가격이랑 실제 거래가랑 비교해보면 확실히 달라요.
단점은 광고가 좀 많아요. 그리고 가끔 데이터 업데이트가 늦을 때도 있더라고요.
같은 아파트인데 금액이 다른 이유
이거 진짜 헷갈려요. 같은 날 같은 평수 검색했는데 사이트마다 금액이 다르게 나오습니다.
첫 번째 이유는 업데이트 시차예요. 국토부에 어제 올라온 거래가 네이버엔 아직 안 올라왔을 수 있습니다.
두 번째는 거래 유형 차이예요. 매매만 볼 건지 전월세도 포함할 건지에 따라 달라져요. 필터 설정 잘못하면 엉뚱한 금액 보게 돼요.
세 번째는 실거래가 신고 오류예요. 드물긴 한데 가끔 중개사무소에서 금액을 잘못 입력하는 경우가 있습니다. 5억 3천을 5억 8천으로 잘못 쓴다거나.
숨겨진 거래 찾는 법
실거래가에 안 뜨는 거래도 있습니다. 신고 의무 어긴 거거나, 아직 신고 전이거나.
제 경험상 급매물은 실거래가에 뜨기 전에 나가요. 중개사무소 단골들이 먼저 정보 받고 거래하습니다. 그래서 실거래가만 보고 기다리면 좋은 물건 놓칠 수 있습니다.
이럴 땐 직접 발로 뛰는 수밖에 없습니다. 동네 중개사무소 2-3곳 돌면서 물어보는 게 빨라요. 실거래가는 어디까지나 참고용이지 실시간 시세는 아니습니다.
| 사이트 | 업데이트 주기 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|
| 국토부 | 거래 후 1-2개월 | 모든 거래 포함, 공식 출처 | UI 불편, 그래프 없음 |
| 네이버 | 3-5일 지연 | 지도 편함, 시세 그래프 | 최신 거래 누락 |
| 호갱노노 | 일주일 단위 | 시세 분석 강함 | 광고 많음 |
| 직방 | 실시간 | 앱 UI 좋음 | 데이터 정확도 낮음 |
지역별로 실거래가 보는 팁
서울이랑 지방은 확인 방법이 좀 달라요. 서울은 거래량이 많아서 실거래가 데이터가 쌓이는 속도가 빠른데, 지방은 한 달에 거래 몇 건 안 나올 때도 있습니다.
서울/수도권
거래가 활발해서 실거래가 보기 편해요. 같은 아파트 같은 평수로 한 달에 5-10건 거래되니까 시세 파악이 쉬워요.
근데 서울은 가격 변동이 심해요. 한 달 사이에 2-3천만원 오르거나 내릴 수 있습니다. 그래서 최근 3개월 평균으로 보는 게 나아요.
제가 강남 쪽 아파트 볼 때도 그랬습니다. 같은 단지인데 층수 차이로 1억 차이 나더라고요. 고층이랑 저층 실거래가 따로 확인해야 해요.
지방 중소도시
여기는 거래량 자체가 적습니다. 한 달에 한두 건 나올까 말까 하습니다. 그러니까 실거래가만 보면 시세 파악이 어려워요.
이럴 땐 범위를 넓혀야 해요. 같은 아파트 아니라 주변 단지 실거래가까지 다 봐야 돼요. 그리고 최근 1년 데이터로 추세를 봐야지, 최근 3개월만 보면 데이터가 너무 적습니다.
부모님 집 알아볼 때 지방 소도시 봤는데, 실거래가가 6개월 전 거래 하나밖에 없더라고요. 그래서 중개사한테 직접 물어보는 게 더 빨랐습니다.
실거래가 말고 이것도 확인하세요
실거래가만 보고 집 결정하면 안 돼요. 저도 처음엔 실거래가만 믿고 봤다가 나중에 후회했습니다.
호가랑 실거래가 차이
중개사무소 가면 매물 가격이 나와 있습니다. 근데 이게 실거래가보다 5-10% 높은 경우가 많아요. 호가는 말 그대로 부르는 가격이습니다.
실제 거래는 이것보다 낮게 돼요. 네고 들어가면 1-2천만원은 기본으로 깎이습니다. 그래서 실거래가 보고 예산 짜는 게 맞아요.
전세가율 확인
전세 알아보시는 분들은 전세가율도 봐야 해요. 매매가 대비 전세가 비율이 80% 넘어가면 위험하다고 합니다.
제가 전세 구할 때도 이거 확인했습니다. 매매가 5억인데 전세가 4억 5천이면 전세가율이 90%습니다. 이러면 나중에 집값 떨어지면 보증금 못 받을 수도 있습니다.
거래량 추이
거래량이 갑자기 확 늘어나거나 줄어들면 시장 분위기가 바뀌는 거예요. 실거래가 금액도 중요하지만 거래 건수도 봐야 해요.
작년에 우리 동네가 그랬습니다. 6개월 동안 거래가 거의 없다가 갑자기 한 달에 20건넘게 터졌습니다. 그 뒤로 가격이 확 올랐습니다.
FAQ
Q. 실거래가 조회는 무료인가요?
네, 국토부 사이트든 네이버든 전부 무료예요. 회원가입 없이도 볼 수 있습니다. 토지실거래가조회나 건물실거래가조회도 마찬가지고요.
Q. 실거래가에 안 뜨는 거래도 있나요?
있습니다. 신고 의무 어겼거나, 아직 신고 전이거나, 신고 오류 있으면 안 나와요. 보통 거래 후 1-2개월 지나면 뜨는데, 그 전엔 확인이 안 돼요.
Q. 호갱노노랑 네이버 중에 뭐가 더 정확한가요?
데이터 자체는 똑같습니다. 둘 다 국토부 데이터 쓰습니다. 다만 업데이트 주기랑 보여주는 방식이 달라요. 저는 둘 다 보는 편이에요.
Q. 실거래가 보면 층수나 방향도 나오나요?
층수는 나오는데 방향은 안 나와요. 그래서 같은 평수여도 층수 차이로 가격이 다를 수 있습니다. 저층이랑 고층 실거래가 따로 확인하는 게 좋아요.
Q. 전세 실거래가도 볼 수 있나요?
당연히 가능해요. 매매랑 전월세 따로 필터링해서 볼 수 있습니다. 부동산실거래가조회 사이트에서 거래 유형 선택하면 돼요.
Q. 급매물은 실거래가보다 얼마나 싼가요?
케바케인데 보통 시세보다 5-10% 낮게 나와요. 진짜 급하면 15%까지 깎는 경우도 봤습니다. 근데 이런 건 실거래가에 뜨기 전에 나가요.