작년에 전세 이사하면서 대출 알아보다가 진짜 머리 아팠습니다. 은행마다 조건도 다르고, 한도 계산은 또 어떻게 하는 건지 모르겠고. 그래서 직접 5개 은행 다 돌아다니면서 비교해봤습니다.
결국 KB국민은행에서 2억 받았는데, 그 과정에서 알게 된 것들 공유해볼게요. 특히 전세자금대출계산기 쓸 때 놓치기 쉬운 부분들이랑, 은행이 조건들 위주로 정리했습니다.
전세대출 한도, 실제로 얼마나 나올까
일단 제 경우부터 말씀드리면, 전세 보증금 3억짜리 집에 들어가는데 대출 한도는 2억 나왔습니다. 소득이랑 신용등급에 따라 다르긴 한데, 보통 보증금의 70-80% 정도라고 보면 돼요.
근데 여기서 함정이 있습니다. 전세자금대출계산기에 돌려보면 한도가 높게 나오는데, 실제로 은행 가면 그보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 왜냐면 계산기는 DSR(총부채원리금상환비율) 같은 걸 정확히 반영 안 하습니다.
제 친구는 계산기에서 2억 5천 나왔는데, 실제론 1억 8천밖에 못 받았습니다. 이미 카드론이랑 자동차 할부가 있어서 DSR에 걸렸던 거예요. 그래서 계산기는 참고만 하시고, 실제 한도는 은행 상담 받아보는 게 제일 정확해요.
DSR 때문에 한도 깎이는 경우
DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. 2026년 기준으로 40% 이하여야 해요. 쉽게 말하면, 연봉이 5천만원이면 1년에 갚는 대출이 2천만원을 넘으면 안 된다는 거예요.
저는 다행히 다른 대출이 없어서 괜찮았는데, 신용카드 할부나 리볼빙도 여기 포함되습니다. 그래서 전세대출 신청하기 전에 카드 할부부터 정리하는 게 좋아요. 실제로 제 동생은 카드 할부 300만원 갚았더니 한도가 3천만원 더 나왔습니다.
은행별 금리 비교 - 0.3% 차이가 몇백만원 차이
솔직히 금리 차이 좀 난다고 해서 별거 있겠나 싶었는데, 계산해보니까 진짜 무시 못 합니다. 2억 빌렸을 때 연 0.3% 차이면 1년에 60만원이에요. 2년이면 120만원이고요.
제가 비교해본 은행별 금리는 이랬습니다. 2026년 2월 기준이니까 참고만 하시고, 신청할 때는 꼭 최신 금리 확인하세요.
| 은행 | 기본 금리 | 우대 금리 | 최종 금리 |
|---|---|---|---|
| KB국민은행 | 연 3.8% | 최대 -0.5% | 3.3% |
| 신한은행 | 연 3.9% | 최대 -0.4% | 3.5% |
| 우리은행 | 연 3.7% | 최대 -0.3% | 3.4% |
| 하나은행 | 연 4.0% | 최대 -0.6% | 3.4% |
여기서 포인트는 우대 금리예요. 급여 이체 계좌로 쓰거나, 적금 가입하면 금리를 깎아주습니다. 저는 KB에서 급여 이체 -0.3%, 자동이체 -0.2% 받아서 총 -0.5% 할인받았습니다.
근데 주의할 점은, 우대 금리 조건이 은행마다 달라요. 어떤 데는 6개월 이상 급여 이체 내역이 있어야 하고, 어떤 데는 신규 고객도 바로 적용되고요. 그래서 본인 상황에 맞는 은행 찾는 게 중요해요.
은행이 안 알려주는 숨은 조건
제가 은행 돌아다니면서 알게 된 건데, 같은 은행이라도 지점장 재량으로 금리 더 깎아주는 경우가 있더라고요. 특히 대출 금액이 크거나, 그 은행에서 다른 금융상품도 같이 이용하면 가능성이 높아요.
실제로 제 선배는 하나은행에서 2억 5천 대출받으면서 펀드 가입 조건으로 금리 0.2% 추가 할인받았습니다. 상담할 때 "다른 은행은 이 정도 금리 준다던데"라고 말하니까 지점장이랑 한 번 더 상담하더니 깎아주더래요.
전세사기 피하는 실전 체크리스트
요즘 전세사기 뉴스 많이 나오습니다. 저도 처음엔 "나는 괜찮겠지" 했는데, 막상 알아보니까 진짜 조심해야겠더라고요. 특히 전세대출 받을 때 은행에서도 체크하긴 하는데, 그것만 믿으면 안 돼요.
제가 실제로 확인했던 항목들이에요. 하나라도 이상하면 무조건 패스하세요.
- 등기부등본 확인 - 선순위 근저당 있는지, 가압류 있는지 확인해요. 저는 법무사 통해서 정밀하게 봤습니다.
- 집주인 국세·지방세 체납 - 정부24에서 확인 가능해요. 체납 있으면 경매 넘어갈 수도 있습니다.
- 전입세대 열람 - 다른 세입자가 몇 명이나 있는지 확인해야 해요. 너무 많으면 위험 신호예요.
- 집주인 직접 만나기 - 중개사만 믿지 말고 계약할 때 집주인 꼭 만나보세요. 제 친구는 이거 안 해서 사기당할 뻔했습니다.
특히 아파트전세보다 빌라나 투룸전세가 더 위험해요. 제가 봤던 투룸전세 매물 중에 하나는 전세가격이 시세보다 5천만원이나 낮더라고요. 이상해서 알아봤더니 집주인이 다른 데도 대출이 엄청 많았습니다.
전세권설정 꼭 하세요
전세대출 받으면 전세권설정을 하는 게 좋아요. 비용은 20-30만원 정도 드는데, 나중에 문제 생겼을 때 우선변제권 확보할 수 있습니다. 저는 법무사 통해서 했는데, 전세권설정비용 아깝다고 안 하는 분들 많던데 진짜 추천해요.
전세권설정하면 등기부등본에 내 이름이 올라가요. 그래서 집주인이 몰래 집을 팔거나 대출을 더 받을 수 없습니다. 실제로 제 지인은 전세권설정 안 했다가 집주인이 집을 팔아버려서 보증금 돌려받는 데 1년 넘게 걸렸습니다.
대출 승인까지 실제 과정 - 제 경험 공유
저는 KB국민은행에서 대출받았는데, 신청부터 승인까지 딱 2주 걸렸습니다. 생각보다 빨랐는데, 서류 준비를 미리미리 해놔서 그런 것 같습니다.
첫째 날, 은행 앱에서 전세대출 신청했습니다. 기본 정보 입력하고 한도 조회하니까 2억 나오더라고요. 여기서 가승인 받고, 다음 단계로 넘어가요.
셋째 날, 서류 제출했습니다. 필요한 서류는 이거였습니다:
- 재직증명서 (회사에서 발급, 하루 걸림)
- 소득금액증명원 (홈택스에서 출력)
- 전세계약서 (중개사무소에서 받은 전세계약서양식에 작성)
- 등기부등본 (인터넷등기소에서 출력)
- 신분증 사본
일주일 뒤, 은행에서 연락 와서 추가 서류 요청합니다. 전입세대 열람 내역이랑 집주인 인감증명서였습니다. 이거 준비하는 데 이틀 더 걸렸습니다.
마지막으로, 최종 승인 나고 나서 은행 방문해서 계약서 작성했습니다. 이때 전세담보대출 상품 설명 듣고, 중도상환 수수료 같은 것도 확인했습니다. 여기서 중요한 건, 계약서에 사인하기 전에 꼭 꼼꼼히 읽어보세요. 저는 중도상환 수수료가 1%라는 거 몰랐다가 나중에 알고 좀 당황했습니다.
대출 실행 후 주의할 점
대출 받고 나서도 할 일이 있습니다. 일단 전입신고 빨리 하시고요. 확정일자도 꼭 받으세요. 저는 전입신고 당일에 주민센터에서 확정일자까지 다 받았습니다.
그리고 매달 이자 나가는 거 체크하세요. 저는 자동이체 설정해놨는데, 가끔 통장 잔액 부족해서 연체될 뻔한 적 있습니다. 연체되면 신용등급 떨어지니까 조심하셔야 해요.
참고로 적금 들어놓으면 전세 만기 됐을 때 목돈 만들기 좋아요. 저는 대출 이자 내면서 동시에 적금도 들었는데, 나중에 이사 갈 때 보증금 올리는 데 도움됐습니다.
반전세로 전환하면 대출은 어떻게 될까
요즘 집주인이 반전세로 전환하자는 경우도 많습니다. 저도 작년에 집주인한테 그런 얘기 들었는데, 반전세로 바뀌면 대출도 다시 조정해야 해요.
예를 들어, 전세 보증금 3억에서 반전세 보증금 2억 + 월세 50만원으로 바뀌면, 대출도 2억 한도에 맞춰서 줄여야 하습니다. 근데 이게 생각보다 복잡해요.
일단 은행에 연락해서 대출 조건 변경 신청해야 해요. 그러면 다시 심사 들어가는데, 이때 DSR 다시 계산하고, 월세 내는 능력까지 평가합니다. 제 친구는 이 과정에서 한도가 더 줄었대요. 월세 나가는 게 소득에서 차지하는 비중이 크다고 판단됐던 거예요.
그래서 반전세 전환할 때는 신중하게 생각해보시고, 대출 조건도 미리 은행이랑 상의하는 게 좋아요. 저는 일단 전세 그대로 유지하기로 했는데, 월세 나가는 것보다 대출 이자가 더 저렴합니다.
전세대출 갈아타기 - 더 낮은 금리 찾아서
대출 받고 1년 정도 지나니까 다른 은행에서 금리가 더 낮아진 거예요. 그래서 갈아타기 알아봤는데, 생각보다 절차가 간단합니다.
일단 새 은행에 대출 신청하면, 기존 대출 상환하고 새로 받는 방식이에요. 중도상환 수수료 1% 내야 하는데, 그래도 금리 차이가 크면 이득이에요. 제 경우엔 연 3.3%에서 2.9%로 낮아져서 1년에 80만원 아낄 수 있었습니다.
근데 갈아타기 할 때 주의할 점은, 또 심사를 받아야 한다는 거예요. DSR이랑 신용등급 다시 확인하니까, 만약 그사이에 다른 대출 받았거나 신용등급 떨어졌으면 거절당할 수도 있습니다. 그래서 미리 은행에 문의해보고 가능성 확인하는 게 좋아요.
혹시 주담대도 같이 알아보시는 분들은, 전세대출이랑 주담대 합쳐서 DSR 계산되니까 주의하세요.
FAQ
Q. 전세대출 승인 떨어질 수도 있나요?
네, 떨어질 수 있습니다. 주로 DSR 초과하거나, 신용등급이 너무 낮거나, 집주인 신용에 문제 있으면 거절당해요. 저는 다행히 한 번에 통과했는데, 제 동생은 신용등급 때문에 한 번 떨어졌습니다. 그래서 신용 관리 미리미리 하는 게 중요해요.
Q. 전세자금대출계산기 결과랑 실제 한도 차이 많이 나나요?
네, 많이 나요. 계산기는 최대 한도만 보여주는데, 실제론 DSR이랑 다른 대출 때문에 줄어드는 경우가 많아요. 제 경우엔 계산기에서 2억 2천 나왔는데 실제론 2억만 받았습니다. 그래서 계산기는 참고만 하시고, 은행 상담 꼭 받아보세요.
Q. 전세 만기 전에 이사 가면 대출은 어떻게 되나요?
중도 상환해야 해요. 이때 중도상환 수수료 내야 하는데, 대출 받은 지 3년 안에 상환하면 보통 1% 정도예요. 저는 아직 안 해봤는데, 제 친구는 1년 만에 이사 가면서 수수료로 200만원 냈대요. 그래서 가능하면 만기까지 살거나, 새 전세에서 대출 갈아타는 게 낫더라고요.
Q. 전세권설정 꼭 해야 하나요?
꼭 필수는 아닌데, 진짜 강력하게 추천해요. 나중에 집주인이랑 문제 생겼을 때 우선변제권 있으면 보증금 돌려받기 훨씬 쉬워요. 비용도 20-30만원 정도밖에 안 하니까, 보험 든다고 생각하고 하시는 게 좋아요. 저는 했는데 정말 마음 편합니다.
Q. 신용등급 낮으면 대출 아예 불가능한가요?
아니에요, 가능은 한데 금리가 높아져요. 신용등급 6-7등급이면 시중은행보다 저축은행이나 캐피탈 알아보는 게 나을 수도 있습니다. 제 지인은 신용등급 6등급인데 저축은행에서 받았는데, 금리가 연 5% 넘더라고요. 그래도 전세 들어가야 해서 어쩔 수 없이 받았대요.
마지막으로, 신용카드 연체 있으면 대출 승인 어려우니까 미리 정리하시고요. 연금저축 같은 거 들어놓으면 소득공제 받아서 DSR 관리에도 도움돼요. 전세대출 준비하시는 분들 모두 좋은 조건으로 승인받으시길 바랄게요!