집 사고 나서 대출 받을 때, 솔직히 머리 진짜 아프더라고요. 은행마다 금리 다르고, 한도도 제각각이고. 저도 2년 전에 5억 가까이 대출받으면서 온갖 삽질 다 해봤거든요.
그때 알았으면 좋았을 것들, 지금부터 정리해볼게요. 특히 개인사업자나 추가대출 고민하시는 분들한테 도움 될 거예요.
주택담보대출, 도대체 얼마까지 받을 수 있나
일단 제일 궁금한 게 한도잖아요. 저도 처음엔 "집값의 70%까지 가능하다더라" 이런 말만 듣고 은행 갔다가 당황했어요. 실제론 그렇게 단순하지 않거든요.
2026년 기준으로 주택담보대출한도는 보통 집값(KB시세 기준)의 70%까지인데, 규제지역이냐 아니냐에 따라 완전 달라져요. 저는 비규제지역이라 70%까지 받을 수 있었는데, 친구는 서울 강남이라 50%밖에 안 되더라고요.
그리고 한도보다 더 중요한 게 DSR입니다. 제 연봉이 6천만원인데, 다른 대출 없으면 연소득의 40% 정도까지 원리금 상환이 가능한 금액까지만 대출해주거든요. 계산해보니까 연간 2400만원, 월로 따지면 200만원 정도 갚을 수 있는 금액까지만 나오더라고요.
실제로 제가 받은 건 4억 8천이었어요. 집값 7억짜리였는데 70% 계산하면 4억 9천까지 나와야 하는데, DSR 걸려서 조금 덜 받았죠. 이거 미리 계산 안 하면 계약 직전에 당황할 수 있어요.
개인사업자는 좀 다르더라고요
제 동생이 작년에 카페 운영하면서 집 샀는데, 개인사업자주택담보대출 받는 과정이 직장인이랑 완전 달랐어요. 일단 서류 준비가 두 배는 더 복잡하더라고요.
직장인은 재직증명서랑 소득증빙만 있으면 되는데, 사업자는 사업자등록증은 기본이고 부가세 신고서, 종합소득세 신고서까지 다 요구해요. 특히 사업 시작한 지 1년 안 됐으면 대출 자체가 안 되는 곳도 있더라고요.
금리도 좀 더 높아요. 제가 연 3.5% 받았는데 동생은 4.2% 나왔거든요. 은행 입장에선 직장인보다 소득이 불안정하다고 보니까 리스크 프리미엄 붙는 거죠.
그래도 방법은 있어요. 사업 소득을 최대한 신고하고, 국세청 홈택스에서 소득금액증명원 미리 떼놓는 게 좋아요. 저희 동생은 세무사한테 상담받고 신고 금액 조정해서 한도 좀 더 받았거든요.
| 구분 | 직장인 | 개인사업자 |
|---|---|---|
| 필요 서류 | 재직증명서, 소득증빙 | 사업자등록증, 부가세·종소세 신고서 |
| 평균 금리 | 연 3.3~3.8% | 연 3.8~4.5% |
| 한도 산정 | DSR 40% 기준 | DSR 40% + 사업소득 검증 |
| 최소 사업기간 | - | 보통 1년 이상 |
추가대출 받을 수 있을까
집 산 지 2년 지나니까 애 낳고, 차 바꾸고 하면서 돈이 또 필요하더라고요. 그래서 알아본 게 주택담보추가대출입니다.
이게 생각보다 까다로워요. 일단 첫 대출 받을 때 한도를 다 안 썼어야 해요. 저는 4억 8천 받을 수 있는데 4억만 받아놨거든요. 나중을 대비해서. 그래서 추가로 8천 정도 더 받을 수 있었어요.
근데 집값이 올랐으면 더 유리해요. 제 집이 7억에서 8억으로 올랐거든요. 그럼 70% 기준이 5억 6천이 되니까, 기존 대출 4억 빼면 1억 6천까지 더 받을 수 있는 거죠. 물론 DSR은 또 따져야 하지만요.
주택담보대출추가대출 받을 때 주의할 점은, 금리가 처음보다 높게 나올 수 있다는 거예요. 시중 금리가 올랐으면 당연히 높아지고, 같은 은행에서 받아도 신규 대출 취급하는 거라 금리 우대 조건이 달라질 수 있거든요.
후순위 대출은 정말 최후의 수단
이건 제 형이 겪은 일인데요. 급하게 돈 필요해서 주택담보대출후순위로 받았다가 진짜 후회 많이 했어요.
후순위 대출이 뭐냐면, 이미 주담대가 있는 상태에서 같은 집 담보로 또 대출받는 건데, 나중에 집 팔았을 때 선순위(원래 대출) 먼저 갚고 나머지로 갚는 구조예요. 그러니까 은행 입장에선 리스크가 크죠.
그래서 금리가 장난 아니에요. 형은 연 6.8% 받았거든요. 거의 신용대출 수준입니다. 한도도 적어요. 집값의 20~30% 정도밖에 안 나오더라고요.
제2금융주택담보대출도 비슷해요. 저축은행이나 캐피탈에서 받는 건데, 금리가 보통 5~7% 사이예요. 급할 땐 어쩔 수 없지만, 가능하면 1금융권에서 해결하는 게 훨씬 나아요.
요즘은 P2P주택담보대출도 있던데, 이것도 금리 높고 수수료 많이 떼가더라고요. 지인 중에 써본 사람이 "차라리 친척한테 빌릴 걸" 하더라고요.
단독주택은 아파트랑 다를까
저희 부모님이 단독주택 갖고 계셔서 알아봤는데, 단독주택담보대출은 아파트보다 한도가 좀 적게 나와요. 시세 파악이 어렵다는 이유로요.
아파트는 KB시세 같은 게 명확한데, 단독주택은 감정평가 받아야 하거든요. 그것도 은행마다 평가 기준이 달라서, A은행에선 3억 나왔는데 B은행에선 2억 5천 나오기도 해요.
금리도 0.1~0.3% 정도 더 높더라고요. 담보 가치 불확실성 때문에 은행이 프리미엄 붙이는 거죠. 그래도 아파트 못지않게 대출은 잘 나와요. 걱정하시는 분들 많은데 생각보다 괜찮아요.
실전 팁 몇 가지 더
이건 제가 직접 겪으면서 알게 된 건데요. 은행 여러 곳 비교하는 거 진짜 중요해요. 같은 조건인데도 금리 0.5% 차이 나는 경우도 있거든요.
저는 처음에 거래하던 은행만 알아봤다가, 나중에 다른 은행 갔더니 금리가 0.4% 낮게 나와서 갈아탔어요. 5억 기준으로 계산하면 연간 200만원 차이거든요. 30년 갚으면 6천만원입니다.
그리고 중도상환수수료 꼭 확인하세요. 요즘은 3년 지나면 없는 곳도 많은데, 어떤 데는 5년까지 물리더라고요. 나중에 갈아타거나 일부 상환하려면 이게 엄청 중요해요.
대출 받을 때 보험 가입 권유 많이 받을 텐데, 이것도 잘 따져보세요. 은행 제휴 보험은 보통 비싸요. 저는 다이렉트 보험으로 따로 들어서 월 3만원 아꼈거든요.
신용카드 관리도 중요해요. 대출 받기 전에 신용점수 올려놓으면 금리 우대 받을 수 있거든요. 저는 카드 연체 한 번 있었는데 그것 때문에 금리 0.2% 더 나왔어요.
이런 실수는 하지 마세요
제가 했던 실수 중 하나가, 대출 한도 끝까지 다 받은 거예요. 나중에 추가 대출 여력이 없으니까 급할 때 정말 난감하더라고요. 여유 있으면 한도의 80% 정도만 쓰는 게 좋아요.
또 하나는 변동금리 vs 고정금리 선택할 때 너무 단기적으로 생각한 거예요. 저는 변동금리가 처음엔 낮아서 그걸 선택했는데, 2년 만에 금리 1% 올라서 후회했거든요. 요즘 같은 시기엔 고정금리도 나쁘지 않아요.
서류 준비할 때도 꼼꼼하게 해야 해요. 저는 건강보험료 납부확인서 빠뜨려서 은행 두 번 갔거든요. 미리 체크리스트 만들어서 한 번에 챙기세요.
그리고 장기 자금 계획도 같이 고민해야 해요. 대출 상환하느라 노후 준비 못 하면 나중에 더 힘들거든요.
FAQ
Q. 주담대 금리 더 낮출 방법 없을까요?
급여이체, 카드 실적, 적금 가입 같은 우대 조건 최대한 채우세요. 저는 이것만으로 0.7% 깎았어요. 그리고 신용점수 900점대 만들면 추가 우대도 받을 수 있어요.
Q. DSR 계산 어떻게 하나요?
네이버에 DSR 계산기 치면 나와요. 연소득이랑 기존 대출 원리금 넣으면 자동으로 계산해줘요. 저는 대출 받기 전에 미리 계산해봤거든요.
Q. 중도상환 언제 하는 게 유리한가요?
대출 초기에 할수록 이자 절약 효과가 커요. 원리금균등상환 방식이면 초반에 이자 비중이 높거든요. 저는 보너스 받을 때마다 조금씩 갚고 있어요.
Q. 집값 떨어지면 은행에서 대출 회수하나요?
극단적으로 떨어지지 않는 한 잘 안 그래요. 다만 LTV 비율이 높아지면 추가대출은 어려워질 수 있어요. 저희 동네가 10% 떨어졌는데 아직까지 문제없어요.
Q. 주담대 갈아타기 언제 하면 좋을까요?
금리 차이가 0.5% 이상 나면 고려해볼 만해요. 다만 중도상환수수료랑 신규 대출 취급수수료 계산해보고 결정하세요. 저는 0.6% 차이 날 때 갈아탔는데 만족해요.